Community Land trust als oplossing voor betaalbaar wonen

Op steeds meer plekken in Nederland duiken ze op: initiatieven voor Community Land Trusts (CLT’s). Een veelbelovend woonmodel dat in de Verenigde Staten en Groot-Brittannië al groot is, maar in Nederland nog wacht op een doorbraak. Het model scheidt het eigendom van grond en de daarop staande gebouwen, met als doel om woningen goedkoper te maken voor de lagere inkomens. Hoe kan dit model Nederland helpen in de wooncrisis?

Tot in de jaren 80 had Nederland een stevige volkshuisvesting. Maar liefst 40 procent van de huishoudens woonde in een sociale huurwoning. Dat kun je je nu bijna niet meer voorstellen. Sinds de overheid wonen liever aan de markt overlaat, zijn prijzen van huizen én grond steeds verder gestegen. Voor mensen met een kleine beurs is het bijna onmogelijk om nog een betaalbare woning te vinden. Het resultaat? Gezinnen in te kleine appartementen, jongeren of gescheiden ouders die bankhoppend door het land gaan, of erger: mensen belanden op straat.

De overheid heeft de taak om wonen weer betaalbaar te maken voor iedereen, maar daarnaast kunnen we ook zélf aan de slag. Een hoopvol voorbeeld daarvan is Community Land Trust.

Grond ‘loskoppelen’ van huizen

Een CLT is eenvoudig gezegd een groep mensen die zich verenigt om een stuk land te kopen en gemeenschappelijk te beheren. Hierbij wordt de grond losgekoppeld van de gebouwen. De CLT koopt het land zonder winstoogmerk, eventueel met hulp van investeerders, en verkoopt of verhuurt de woningen afzonderlijk aan de bewoners. Zij betalen alleen de prijs van de woning, en niet van de grond. Woningen worden op deze manier betaalbaar voor lagere inkomens.

Succesvol in Verenigde Staten

De woonformule is niet nieuw. CLT ontstond in de jaren 60 in Amerika als reactie op uitsluiting van boeren van kleur bij de verkoop van landbouwgrond. De boeren verenigden zich, zodat ze gezamenlijk wél eigenaar konden worden van grond. Sindsdien beschermen CLT’s wereldwijd grond tegen winstgedreven handel. Alleen al in Europa bestaan er zo’n driehonderd, waarvan het leeuwendeel in Groot-Brittannië.

Waarom komt het niet van de grond in Nederland?

In veel landen is het solidaire woonconcept een feit, maar Nederland blijft achter. Wat is er aan de hand? ‘Het lastige is dat de grondprijzen hier erg hoog zijn. Voor een CLT is het daardoor moeilijk om een stuk land te kopen’, vertelt zelfstandig ondernemer Mirjam van de Hoek. Voor Kansfonds onderzoekt ze samen met een klein team hoe ze een CLT in Dordrecht Kan opzetten in de strijd tegen dakloosheid. ‘Het zou enorm helpen als de gemeente samen met ons in grond wil investeren.’

Pionieren in de H-buurt

Ook op andere plekken in het land lopen ambitieuze projecten, maar is het nog wachten op een doorbraak. Bijvoorbeeld in de Bijlmer. Twee voormalige parkeergarages in de H-buurt worden gesloopt om ruimte te maken voor 550 nieuwe woningen. Over wat die gaan kosten, maakt een groep buurtbewoners zich al een tijdje zorgen. Ontstaat er een sociale breuk in de wijk als de huizen straks te duur worden voor omwonenden? En wat als er geen vervangende plek komt voor het buurthuis en andere maatschappelijke voorzieningen? In een paar jaar tijd bouwde de buurt een sterke vereniging op.

Het sociaal innovatiebureau And The People hielp hen vervolgens om samen een CLT-wooncoöperatie op te richten. ‘Ons doel is om van CLT een gangbaar woonmodel te maken in Nederland’, vertelt Thijs Gieben van And The People, dat gemeenschappen ondersteunt bij transities in de leefomgeving. And the People is een van de kartrekkers voor het Nederlandse netwerk voor Community Land Trusts. Het netwerk organiseert regelmatig evenementen om kennis uit te wisselen en CLT’s op weg te helpen. Inmiddels zijn er 9 projecten aangesloten.

Een sterke basis

‘Het mooie aan het project in de H-buurt is dat het initiatief volledig van de bewoners komt’, gaat Thijs door. ‘In de Bijlmer is dakloosheid aan de orde van de dag. Iedereen kent wel iemand die geen thuis heeft, het thema leeft hier enorm.’ De kartrekkers van de CLT in de H-buurt zijn pastoor Moses van de Maranathakerk en Rosamel Abeka. Beiden zijn lid van het Maranatha Community Transformation Centre (MCTC), dat veel sociale activiteiten in de H-buurt organiseert. Van een goed ontbijt voor kinderen uit de wijk tot buurtdiners voor ouderen. Thijs: ‘Deze betrokken vereniging vormde een sterk basis voor een CLT-coöperatie. Ze waren al goed op elkaar ingespeeld en werken effectief samen.’

Maar ze zijn er nog niet. ‘Het is nu wachten tot gemeente Amsterdam een tender uitschrijft voor die 550 woningen’, gaat Thijs verder. ‘Daar willen we ons samen met een projectontwikkelaar op inschrijven.’ Als alles lukt en ze de tender winnen, blijft de grond van gemeente Amsterdam en betaalt de CLT erfpacht aan de gemeente. Een weer iets andere constructie dan andere CLT’s hanteren.

Thijs: ‘Een belangrijk kenmerk voor alle CLT’s is dat de woningen betaalbaar blijven voor de lange termijn. Zodat ook de kinderen van bewoners straks een kans krijgen op een huis in de wijk waarin ze zijn opgegroeid. Gemeenschappen hoeven zo niet uit elkaar te vallen.’

Krachtige community’s

CLT’s staan bekend om de sterke gemeenschappen die samen de grond beheren. Hierdoor krijg je sociale buurten waar mensen naar elkaar omkijken. Het bestuur van een CLT bestaat doorgaans uit drie pijlers met een gelijke stem: de bewoners, de grondeigenaar en de omliggende buurt. Met elkaar maken ze afspraken over beheer en plannen met de grond. ‘Sommige Amerikaanse CLT’s bestaan al tientallen jaren. Daar zie je sterk verbonden community’s die bijvoorbeeld samen voedsel verbouwen of klusjes voor elkaar doen’, vertelt Thijs. ‘Dit zorgt voor een thuisgevoel en voorkomt uiteindelijk uitsluiting en eenzaamheid.’

Zo krijgen ook de kinderen van bewoners straks een kans op een huis in de wijk waarin ze zijn opgegroeid. Gemeenschappen hoeven zo niet uit elkaar te vallen.

Thijs Gieben projectleider And The People

Op vele fronten kunnen CLT’s van waarde zijn voor Nederland. Ook Kansfonds ziet CLT’s als een kansrijke woonoplossing voor de lange termijn. Zeker met het oog op het oplossen van dakloosheid. De grootste barrière blijft de financiering. Als gemeenten of sociaal ondernemers vooraf helpen investeren, kunnen we daarna nog eeuwenlang van dit bijzondere woonconcept profiteren.